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房地产行业:东亚前海证券-房地产行业周报:天津、济南二批集中供地收官,苏州整治规范房地产市场秩序-210912

研报作者:金文曦 来自:东亚前海证券 时间:2021-09-14 15:22:07
  • 股票名称
    房地产行业
  • 股票代码
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    cha****999
  • 研报出处
    东亚前海证券
  • 研报页数
    15 页
  • 推荐评级
    推荐
  • 研报大小
    2,724 KB
研究报告内容

请仔细阅读报告尾页的免责声明1 行业周报 2021年09月12日 天津、济南二批集中供地收官,苏州整治规范 房地产市场秩序 ——房地产行业周报(9.06-9.10) 市场回顾 上周(9.06-9.10),上证综指上涨1.69%,沪深300指数上涨0.33%, 房地产板块上涨5.08%。

A股重点地产股大部分上涨,金融街(000402.SZ) 涨幅最大为17.03%。

宝龙地产(1238.HK)(涨幅23.16%)领跑H股 重点地产股,中海物业(2669.HK)(涨幅65.71%)领跑重点物业股。

行业动态 30大中城市商品房成交292.99万平方米,累计同比上升26.03%。

其中,一线城市商品房成交98.20万平方米,累计同比上升47.60%,二 线城市商品房成交124.87万平方米,累计同比上升34.09%,三线城市 商品房成交69.93万平方米,累计同比上升2.33%。

100大中城市成交住宅土地规划建筑面积12.36万平方米,累计同 比下滑23.03%。

其中,一线城市由于第二批集中供地尚未开启无成交, 二线城市成交土地规划建筑面积1.50万平方米,累计同比下滑24.52%, 三线城市成交土地规划建筑面积10.87万平米,累计同比下滑22.38%。

行业新闻 天津第二批“两集中”开启,共计42宗地块进行挂牌,总出让土地面 积239.70万平方米,挂牌起始总价约合343.42亿元。

其中,共有11宗 地块出让要求配建自持租赁住房。

济南第二轮集中土拍举行,76宗地均以底价成交,总成交价151.88 亿元,总出让面积约221万平方米。

公司公告 8月,金科股份实现销售金额约124亿元,房地产销售面积约125 万平方米。

2021年1-8月,公司实现销售金额约1311亿元,房地产销 售面积约1271万平方米。

黑石集团终止对SOHO中国收购要约。

建议关注 白银时代马太效应逐步显现,后期三类地产股值得关注:(1)低利 率融资成本、背靠国企能在一二线城市持续拿地的龙头房企,如绿城中 国(3900.HK)、龙湖集团(0960.HK)等;(2)受此次“两集中”土 地政策影响较小,勾地能力较强的房企,如新城控股(601155.SH)、宝 龙地产(1238.HK)等;(3)物管行业龙头和布局物管行业优质细分赛 道的企业,如碧桂园服务(6098.HK)、新城悦服务(1755.HK)、华润 万象生活(1209.HK)、宝龙商业(9909.HK)、星盛商业(6668.HK)。

风险提示 提示一:房地产调控政策收紧 提示二:防范金融系统性风险 评级推荐(维持) 报告作者 作者姓名金文曦 资格证书S1710521010004 电子邮箱jinwx@easec.com.cn 股价走势 相关研究 《住建部提出“住有所居”,西安限购扩 围》2021.09.06 《建立地产长效调控机制,促进行业健康 发展》2021.09.01 《地产中报毛利率普遍下滑,多地修改集 中供地土拍规则》2021.08.31 《单月住宅销售同比首次转负,多地暂缓 第二批集中供地》2021.08.23 《多地优化集中供地政策,房企利润或将 改善》2021.08.17 行业研究 · 房地产 · 证券研究报告 请仔细阅读报告尾页的免责声明2 房地产 正文目录 本周观点..................................................................................................................................................................................3 地产板块.........................................................................................................................................................................3 行业表现..................................................................................................................................................................................4 地产板块行业表现.........................................................................................................................................................4 A股重点公司表现.........................................................................................................................................................5 H股重点公司表现.........................................................................................................................................................6 物业公司表现.................................................................................................................................................................7 行业动态..................................................................................................................................................................................8 100大中城市住宅土地市场..........................................................................................................................................8 30大中城市商品房交易市场........................................................................................................................................9 公司公告与行业新闻...........................................................................................................................................................11 公司公告........................................................................................................................................................................11 行业新闻.......................................................................................................................................................................12 风险提示................................................................................................................................................................................13 图表目录 图表1.上周申万一级行业涨跌幅.......................................................................................................................................4 图表2.年初至今申万一级行业涨跌幅...............................................................................................................................4 图表3.上周重点关注的A股地产公司涨跌幅..................................................................................................................5 图表4.年初至今重点关注的A股地产公司涨跌幅.........................................................................................................5 图表5.上周重点关注的H股地产公司涨跌幅.................................................................................................................6 图表6.年初至今重点关注的H股地产公司涨跌幅.........................................................................................................6 图表7.上周物业公司涨跌幅...............................................................................................................................................7 图表8.年初至今物业公司涨跌幅.......................................................................................................................................7 图表9.100大中城市成交土地规划建筑面积(万平方米)............................................................................................8 图表10.100大中城市一线城市成交土地规划建筑面积(万平方米)..........................................................................8 图表11.100大中城市二线城市成交土地规划建筑面积(万平方米)..........................................................................8 图表12.100大中城市三线城市成交土地规划建筑面积(万平方米)..........................................................................8 图表13.百城城市土地楼面均价(元/平方米)及溢价率...............................................................................................9 图表14.30城商品房成交套数(万套)............................................................................................................................9 图表15.一线城市商品房成交套数(万套)....................................................................................................................9 图表16.二线城市商品房成交套数(万套)..................................................................................................................10 图表17.三线城市商品房成交套数(万套)..................................................................................................................10 图表18.30城商品房成交面积(万平方米)..................................................................................................................10 图表19.一线城市商品房成交面积(万平方米)..........................................................................................................10 图表20.二线城市商品房成交面积(万平方米)..........................................................................................................11 图表21.三线城市商品房成交面积(万平方米)..........................................................................................................11 图表22.经营公告...............................................................................................................................................................11 图表23.融资公告...............................................................................................................................................................12 图表24.拿地公告...............................................................................................................................................................12 图表25.集中供地...............................................................................................................................................................12 图表26.行业新闻...............................................................................................................................................................12 请仔细阅读报告尾页的免责声明3 房地产 本周观点 地产板块 住建部城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超 高层建筑。

9月10日,住建部印发就《关于加强超高层建筑规划建设管理 的通知(征求意见稿)》,城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建 150米以上超高层建筑,不得新建250米以上超高层建筑。

苏州整治规范房地产市场秩序。

9月10日,苏州市住建局等八部门联 合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的实施方案》,将持续整治规 范房地产市场秩序。

整治房地产开发企业无资质或超等级开发;整治强制 交付未达到竣工交付条件的房屋等行为。

严禁发布虚假违法房地产广告, 发布虚假房源信息;禁止捂盘惜售,囤积房源,挪用交易监管资金。

住房 租赁方面,禁止未提交开业报告即开展经营。

物业服务方面,严禁未按照 物业服务合同约定内容和标准提供服务。

武汉出台落户新政。

对市、区人民政府研究同意引进且注册资本和纳 税落地的大型企业、总部企业、产业研发机构、科技创新型企业等有关重 点企事业单位,单位缴纳本市企业职工基本养老保险或者本市机关事业单 位养老保险及个人所得税、有合法稳定住所(含合法租赁住房)的,单位 职工可申请落户。

成建制迁入我市的企事业单位,符合上述条件的可成建 制申请落户。

请仔细阅读报告尾页的免责声明4 房地产 行业表现 地产板块行业表现 上周(9.06-9.10),上证综指上涨1.69%,沪深300指数上涨0.33%, 房地产板块上涨5.08%,房地产板块跑赢上证综指3.39个百分点,跑赢沪 深300指数4.75个百分点。

年初至今,上证综指上涨3.13%,沪深300指数下跌7.07%,房地产板 块下跌11.61%,房地产板块跑输上证综指14.74个百分点,跑输沪深300 指数4.54个百分点。

图表1.上周申万一级行业涨跌幅 资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 图表2.年初至今申万一级行业涨跌幅 资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 请仔细阅读报告尾页的免责声明5 房地产 A股重点公司表现 上周(9.06-9.10)重点关注的A股地产公司大部分上涨,金融街 (000402.SZ)涨幅最大为17.03%。

从重点关注的A股地产股年初至今股价表现来看,陆家嘴(600663.SH) (涨幅15.16%)领跑重点地产股,华夏幸福(600340.SH)(跌幅67.75%)、 蓝光发展(600466.SH)(跌幅52.92%)、中南建设(000961.SZ)(跌幅 38.88%)跌幅较大。

图表3.上周重点关注的A股地产公司涨跌幅 资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 图表4.年初至今重点关注的A股地产公司涨跌幅 资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 请仔细阅读报告尾页的免责声明6 房地产 H股重点公司表现 上周(9.06-9.10)重点关注的H股地产公司中,世茂集团(0813.HK) 涨幅最大,为7.08%,中国恒大(3333.HK)跌幅最大,为10.76%。

从年初至今重点地产股的股价表现来看,宝龙地产(1238.HK)(涨幅 23.16%)、中国海外发展(0688.HK)(涨幅12.03%)、绿城中国(3900.HK) (涨幅8.14%)领跑重点H股地产股,中国恒大(3333.HK)(跌幅73.38%)、 禹洲集团(1628.HK)(跌幅40.56%)、富力地产(2777.HK)(跌幅30.35%) 跌幅较大。

图表5.上周重点关注的H股地产公司涨跌幅 资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 图表6.年初至今重点关注的H股地产公司涨跌幅 资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 请仔细阅读报告尾页的免责声明7 房地产 物业公司表现 上周(9.06-9.10)重点物业公司中,滨江服务(3316.HK)涨幅最大, 为4.57%;融创服务(1516.HK)跌幅最大为4.35%。

从物业公司年初至今股价表现来看,中海物业(2669.HK)(涨幅 65.71%)、滨江服务(3316.HK)(涨幅63.58%)、世茂服务(0873.HK) (涨幅51.81%)领跑重点物业股。

图表7.上周物业公司涨跌幅 资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 图表8.年初至今物业公司涨跌幅 资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 请仔细阅读报告尾页的免责声明8 房地产 行业动态 100大中城市住宅土地市场 100大中城市成交住宅土地规划建筑面积12.36万平方米,累计同比下 滑23.03%。

其中,一线城市由于第二批集中供地尚未开启无成交,二线城 市成交土地规划建筑面积1.50万平方米,累计同比下滑24.52%,三线城市 成交土地规划建筑面积10.87万平米,累计同比下滑22.38%。

图表9.100大中城市成交土地规划建筑面积(万平 方米) 图表10.100大中城市一线城市成交土地规划建筑面 积(万平方米) 资料来源:Wind,东亚前海证券研究所资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 图表11.100大中城市二线城市成交土地规划建筑面 积(万平方米) 图表12.100大中城市三线城市成交土地规划建筑面 积(万平方米) 资料来源:Wind,东亚前海证券研究所资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 请仔细阅读报告尾页的免责声明9 房地产 从楼面均价来看,100大中城市成交土地楼面均价2337元/平方米。

图表13.百城城市土地楼面均价(元/平方米)及溢价率 资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 30大中城市商品房交易市场 30大中城市商品房成交套数达到2.88万套,累计同比上升25.29%,其 中一线城市成交0.93万套,累计同比上升48.87%,二线城市成交1.14万套, 累计同比上升35.08%,三线城市成交0.80万套,累计同比上升1.20%。

图表14.30城商品房成交套数(万套)图表15.一线城市商品房成交套数(万套) 资料来源:Wind,东亚前海证券研究所资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 请仔细阅读报告尾页的免责声明10 房地产 图表16.二线城市商品房成交套数(万套)图表17.三线城市商品房成交套数(万套) 资料来源:Wind,东亚前海证券研究所资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 从商品房成交面积来看,30大中城市商品房成交292.99万平方米,累 计同比上升26.03%。

其中,一线城市商品房成交98.20万平方米,累计同 比上升47.60%,二线城市商品房成交124.87万平方米,累计同比上升 34.09%,三线城市商品房成交69.93万平方米,累计同比上升2.33%。

图表18.30城商品房成交面积(万平方米)图表19.一线城市商品房成交面积(万平方米) 资料来源:Wind,东亚前海证券研究所资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 请仔细阅读报告尾页的免责声明11 房地产 图表20.二线城市商品房成交面积(万平方米)图表21.三线城市商品房成交面积(万平方米) 资料来源:Wind,东亚前海证券研究所资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 公司公告与行业新闻 公司公告 图表22.经营公告 公司名称日期公告内容 保利发展9.07 公司更名为“保利发展控股集团股份有限公司”,证券简称由“保利地产”变更 为“保利发展”,公司证券代码“600048”保持不变。

金科服务9.10 拟变更全球发售所得款项用途,将约60%的所得款项净额仍获分配用于寻求选择 性战略投资及收购机会,然而,投资及收购目标的大部分标准(包括但不限于财 务表现指标及地域覆盖范围)已移除。

万达酒店发 展有限公司 9.10 融创中国由于新冠疫情的影响及融创中国商业战略的调整,其将终止订立的万达 酒店管理的21家酒店的酒店管理协议。

佳源国际9.10 8月,公司合同销售金额约25.61亿元,同比下降约16%;合同销售面积约21万 平方米,同比下降约27%。

1-8月,公司合同销售金额约241.93亿元,同比上升约43%;合同销售面积约188.34 万平方米,同比上升约20%。

金科股份9.10 8月,公司实现销售金额约124亿元,房地产销售面积约125万平方米。

2021年1-8月,公司实现销售金额约1311亿元,房地产销售面积约1271万平方米。

SOHO中国9.10黑石集团终止对公司收购要约。

资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 请仔细阅读报告尾页的免责声明12 房地产 图表23.融资公告 公司名称日期公告内容 大悦城9.09为子公司祥云南京提供6.7亿元融资担保。

珠江实业9.10拟发行13.1亿元公司债,期限为5年,利率区间为4.0%到5.2%。

珠海华发9.10发行20亿元公司债,利率确定为4.69%。

常州城建9.10拟发行10.4亿元公司债,票面利率3.75%。

碧桂园9.10拟发行14.36亿元4年期公司债,利率区间为3.6%-4.6%。

建业地产9.12建业地产购回300万美元2024年优先票据。

资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 图表24.拿地公告 公司名称日期公告内容 万达集团9.09 9月8日,广东肇庆市出让2宗商住地,均位于鼎湖区,最终2宗地由万达以底价 2.98亿元包揽,成交楼面均价1553元/㎡。

截止目前,万达已在鼎湖区竞得11宗 地涉宅地,总建筑面积214.43万㎡,拿地金额达36.5亿元。

中海地产9.10 中海地产以总价34.66亿元、楼面价约2.29万元/平方米拿下天津红桥区西北角“铃 铛阁地块”,溢价600万元;以29.2亿元、楼面价约1.99万元/平方米摘得河西区 浯水道以北的“安江里地块”,总价29.2亿元,楼面价约1.99万元/平方米;此外, 较为热门的“多伦道地块”也被中海地产以总价21.6亿元拿下,商住楼价约1.8 万元/平方米。

资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 行业新闻 图表25.集中供地 城市日期内容 济南9.10 济南第二轮集中土拍举行,76宗地均以底价成交,总成交价151.88亿元,总出让 面积约221万平方米。

天津9.10 天津第二批集中供地开启,共计42宗地块进行挂牌,总出让土地面积超239.70 万平方米,规划总体量合计约435.60万平方米,起始总价约合343.42亿元。

其中, 共有11宗地块出让要求配建自持租赁住房,合计不低于18.40万平方米、3066套。

资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 图表26.行业新闻 日期内容 9.9 【东莞土拍新政:地产开发企业出资比例不低于50%】东莞市自然资源局等五个部门发布《关于 进一步严格住宅用地竞买有关事项的通知》,通知规定,以公开挂牌方式出让的住宅用地(含商 住用地),竞买申请人需具备房地产暂定或以上开发资质,具备资质的房地产开发企业出资比例 不得低于50%。

其次,同一家开发商不得同时竞买(含联合竞买)同一宗地块。

竞买申请人的购 地资金须为合规自有资金。

9.10 【住建部:人口300万以下的城市限制新建150米以上高层建筑】城区常住人口300万人口以下 城市严格限制新建150米以上超高层建筑,不得新建250米以上超高层建筑。

9.10 【浙江:本省人口净流入大城市30%新房将成为保障性租赁住房】新增保障性租赁住房供应套数 占新增住房供应套数的比例力争达到30%以上;其他重点发展城市,新增保障性租赁住房供应套 数占新增住房供应套数的比例力争达到15%以上。

请仔细阅读报告尾页的免责声明13 房地产 【国务院:支持绿色技术创新和绿色建材、绿色建筑发展】9月12日,中共中央办公厅、国务院 办公厅印发《关于深化生态保护补偿制度改革的意见》,《意见》提出要实施政府绿色采购政策, 建立绿色采购引导机制,加大绿色产品采购力度,支持绿色技术创新和绿色建材、绿色建筑发展。

9.10 【苏州:规范房地产行业发展秩序】9月10日,苏州市住建局等八部门联合发布通知,印发《关 于持续整治规范房地产市场秩序的实施方案》,将持续整治规范房地产市场秩序。

(1)整治房地 产开发企业无资质或超等级开发;强制交付未达到竣工交付条件的房屋。

严禁发布虚假违法房地 产广告,发布虚假房源信息;捂盘惜售,囤积房源。

(2)住房租赁方面,整治未提交开业报告即 开展经营;未按规定如实完整报送相关租赁信息;克扣租金押金;采取暴力、威胁等手段强制驱 赶租户;违规开展住房租赁消费贷款业务;“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为。

(3) 物业服务,严禁未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务;未按规定公示物业服务收费项目 标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息;超出合同约定或公示收 费项目标准收取费用等。

9.10 【武汉发布落户新政:调整就业创业落户条件,推行积分入户常态化】对市、区人民政府研究同 意引进且注册资本和纳税落地的大型企业、总部企业、产业研发机构、科技创新型企业等有关重 点企事业单位,单位缴纳本市企业职工基本养老保险或者本市机关事业单位养老保险及个人所得 税、有合法稳定住所(含合法租赁住房)的,单位职工可申请落户。

成建制迁入我市的企事业单 位,符合上述条件的可成建制申请落户。

资料来源:Wind,东亚前海证券研究所 风险提示 房地产调控政策收紧;防范金融系统性风险 请仔细阅读报告尾页的免责声明14 房地产 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引(试行)》已于2017年 7月1日起正式实施。

根据上述规定,东亚前海证券评定此研报的风险等级为R3(中风险),因此通过公共平 台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。

若您并非 专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者,请取消阅读,请勿收藏、接收或使用本研报中的任何 信息。

因此受限于访问权限的设置,若给您造成不便,烦请见谅!感谢您给予的理解与配合。

分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证,本研究报告中关于任何发行商或证 券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。

负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量 和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及东亚前海证券股份有限公司的整体收益。

所有研究分析师或工作人员保 证他们报酬的任何一部分不曾与,不与,也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。

分析师介绍 金文曦,5年卖方行研经验;曾联合发布京东天灏线上消费月报和财新电商消费指数,组织“溯源寻根”房 地产产业链系列专题等具有影响力的内容,多次被上证报、中国房地产金融、证券之星、每日经济新闻等媒体采 访报道。

投资评级说明 东亚前海证券行业评级体系:推荐、中性、回避 推荐:未来6-12个月,预计该行业指数表现强于同期市场基准指数。

中性:未来6-12个月,预计该行业指数表现基本与同期市场基准指数持平。

回避:未来6-12个月,预计该行业指数表现弱于同期市场基准指数。

市场基准指数为沪深300指数。

东亚前海证券公司评级体系:强烈推荐、推荐、中性、回避 强烈推荐:未来6-12个月,预计该公司股价相对同期市场基准指数涨幅在20%以上。

该评级由分析师给出。

推荐:未来6-12个月,预计该公司股价相对同期市场基准指数涨幅介于5%-20%。

该评级由分析师给出。

中性:未来6-12个月,预计该公司股价相对同期市场基准指数变动幅度介于-5%-5%。

该评级由分析师给出。

回避:未来6-12个月,预计该公司股价相对同期市场基准指数跌幅在5%以上。

该评级由分析师给出。

市场基准指数为沪深300指数。

分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设,不同假设可能导致分析结果出现重大不同。

本报告采用的各种估值方法 及模型均有其局限性,估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

请仔细阅读报告尾页的免责声明15 房地产 免责声明 东亚前海证券有限责任公司经中国证券监督委员会批复,已具备证券投资咨询业务资格。

本报告由东亚前海证券有限责任公司(以下简称东亚前海证券)向其机构或个人客户(以下简称客户)提供,无意针对或意图 违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。

东亚前海证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。

本报告是发送给东亚前海证券客户的,属于机密材料,只有东亚前海证 券客户才能参考或使用,如接收人并非东亚前海证券客户,请及时退回并删除。

本报告所载的全部内容只供客户做参考之用,并不构成对客户的投资建议,并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或 保证。

东亚前海证券根据公开资料或信息客观、公正地撰写本报告,但不保证该公开资料或信息内容的准确性或完整性。

客户请勿 将本报告视为投资决策的唯一依据而取代个人的独立判断。

东亚前海证券不需要采取任何行动以确保本报告涉及的内容适合于客户。

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