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房地产行业:海通证券-房地产行业月报:行业指标继续回落,板块估值有所回升-210922

研报作者:涂力磊,谢盐 来自:海通证券 时间:2021-09-22 21:43:01
  • 股票名称
    房地产行业
  • 股票代码
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    da***11
  • 研报出处
    海通证券
  • 研报页数
    18 页
  • 推荐评级
    优于大市
  • 研报大小
    691 KB
研究报告内容

行业指标继续回落,板块估值有所回升 ——房地产行业月报 证券研究报告 (优于大市,维持) 涂力磊 房地产行业首席分析师 SAC执业证书编号:S0850510120001 021-23219747 tll5535@htsec.com 谢盐 房地产行业分析师 SAC执业证书编号:S0850511010019 021-23219436 xiey@htsec.com 2021年9月22日 概要 宏观形势 货币供给回落,经济总体稳中有降:8月M1同比增长4.2%,增速比7月下降0.7个百分点,M2 同比增长8.2%,增速比7月回落0.1个百分比。

8月份我国CPI同比增加0.8%,涨幅比7月回落 0.2个百分点。

当月CPI同比(翘尾因素)为0%。

8月,PMI为50.1%,比7月下滑0.3个百分点。

我 国进出口总额同比增加28.8%,增速比7月上升5.7个百分点;实现贸易顺差583.3亿美元。

行业形势 1-8月,一二线城市土地成交金额环比继续下降:1-8月一二线城市累计成交土地金额17362.0 亿元,同比下滑13.1%,比1-7月回落11.2个百分点。

8月一二线城市当月成交土地金额316.4亿 元,环比下滑26.7%。

2021年1-8月开发商结余资金同比增速继续回落:1-8月全国房地产累计资金来源与房地产累计 投资之差3.63万亿元,同比增加26.8%,比1-7月下降7.91个百分点。

地产A股对H股溢价继续回升:截至9月17日,龙头地产A股2021年PE为5.47倍,较龙头地产H 股PE溢价54.4%。

1-8月,商品房销售、土地购置、新开工增速继续回落:1-8月购地、销售和新开工分别累计同 比下滑10.2%、增加15.9%、下滑3.2%。

投资建议 截至9月17日,房地产板块估值(PE-TTM)为9.68倍,相对沪深300指数估值(PE-TTM)的 折价率为26.1%。

行业相对估值较前期小幅回升。

风险提示:行业面临疫情严重以及政策调控两大风险。

2 资料来源:WIND,海通证券研究所 图:M1和M2月度同比变动情况图:各项贷款余额及月度同比变动情况 宏观形势-货币供给增速小幅回落 3 货币供给 货币需求 8月M1同比增长4.2%,增速比7月下降 0.7个百分点,M2同比增长8.2%,增速 比7月回落0.1个百分点。

8月金融机构各项贷款余额187.8万亿 元,同比增12.1%,增速比7月下降 0.2个百分点。

指标数据表现解读 8月,M1、M2供给增速总体小幅回落。

0 2 4 6 8 10 12 14 16 2020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-08 M1同比(%) M2同比(%) 11.6 11.8 12.0 12.2 12.4 12.6 12.8 13.0 13.2 1550000 1600000 1650000 1700000 1750000 1800000 1850000 1900000 2020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-08 金融机构各项贷款余额(亿元,左轴) 金融机构各项贷款余额同比(%,右轴) 图:新增人民币贷款和中长期月度贷款情况 图:CPI和CPI(翘尾因素)月度变动情况 宏观形势-货币需求增加,通胀继续小幅回落 4 当月货币需求 CPI、CPI(翘尾 因素) 8月我国金融机构新增人民币贷款 12200亿元,同比下降4.69%,环比增 加12.96%。

8月份我国CPI同比增加0.8%,涨幅 比7月回落0.2个百分点。

当月CPI 同比(翘尾因素)为0%。

指标数据表现解读 8月,货币需求环比增加;通胀继续小幅 回落。

资料来源:WIND,海通证券研究所 1000000 1050000 1100000 1150000 1200000 1250000 1300000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-08 金融机构新增人民币贷款当月值(亿元,左轴) 金融机构中长期贷款余额(亿元,右轴) -2.0 -1.5 -1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 2020-082020-112021-022021-052021-08 CPI当月同比(%) CPI当月同比(翘尾因素,%) 图:美元兑人民币期末汇率和6个月外汇远期情况图:资金净流动月度变动情况 宏观形势-人民币汇率贬值,资金净流出回升 5 人民币汇率 资金净流动 8月,美元兑人民币期末汇价6.4679。

6个 月美元兑人民币远期期末汇价6.5539,人 民币汇率远期升水860个基点。

8月,资金净流出4644.2亿元。

指标数据表现解读 8月,人民币汇率略有贬值。

同期,资金 净流出回升。

注:资金净流入(出)是指外汇占款当月净增加额扣除实际利用的贸易净额和投资额后的资金净流入(出)。

资料来源:WIND,海通证券研究所 6.0 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 7.0 2020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-08 美元兑人民币期末汇率6个月美元兑人民币外汇远期 -7000 -6000 -5000 -4000 -3000 -2000 -1000 0 1000 2000 3000 2020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-08 资金净流动情况(亿元)资金净流动情况(亿元) 图:PMI和工业增加值月度同比变动情况 图:进出口、贸易顺差月度同比变动情况 宏观形势-工业增速回落,贸易顺差继续回升 6 工业数据 进出口 贸易 8月,PMI为50.1%,比7月下滑0.3个百分 点。

8月,工业增加值同比升5.3%,增速 比7月下降1.1个百分点。

8月,我国进出口总额同比增加28.8%, 增速比7月上升5.7个百分点;8月,我国 实现贸易顺差583.3亿美元。

指标数据表现解读 8月,工业增速继续回落。

同期,我国外 贸增速回升,顺差继续回升。

资料来源:WIND,海通证券研究所 50 51 51 52 52 53 0 10 20 30 40 50 60 2020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-08 工业增加值当月同比(%,左轴) PMI(%,右轴) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-08 贸易顺差当月值(亿美元,左轴) 进出口金额当月同比(%,右轴) 图:一二线城市土地成交建面累计值图:一二线城市土地成交金额 行业形势-一二线城市土地成交金额环比下降 7 土地成交 建面 土地成交 金额 1-8月一二线城市累计成交土地建面 37149.0万平,同比下降19.7%,比1-7月 回落6.81个百分点。

8月一二线城市当月 成交土地2380.1万平,环比下滑23.3%。

1-8月一二线城市累计成交土地金额17362.0 亿元,同比下滑13.1%,比1-7月回落11.2个 百分点。

8月一二线城市当月成交土地金额 316.4亿元,环比下降26.7%。

指标数据表现解读 8月,一二线城市土地成交面积环比下滑。

8月一二线城市土地成交金额环比下降。

资料来源:WIND,海通证券研究所 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-08 一二线城市土地成交建面累计值(万平,左轴) 一二线城市土地成交建面当月值(万平,左轴) 一二线城市土地成交建面累计值同比(%,右轴) -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 0 4000 8000 12000 16000 20000 24000 28000 32000 36000 2020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-08 一二线城市土地成交金额累计值(亿元,左轴) 一二线城市土地成交金额当月值(亿元,左轴) 一二线城市土地成交金额累计值同比(%,右轴) 图:房地产累计资金来源与房地产累计投资之差 行业形势-开发商结余资金同比增速继续回落 8 房地产资金来源 与投资之差累计值 房地产资金来源 与投资之差当月值 1-8月全国房地产累计资金来源与房地产累 计投资之差3.63万亿元,同比增加26.8%, 比1-7月下降7.91个百分点。

8月全国房地产累计资金来源与房地产累计 投资之差2228.9亿元,环比下降33.6%。

指标数据表现解读 8月,房地产累计资金来源大于开发投 资,2021年1-8月同比增速继续回落。

资料来源:WIND,海通证券研究所 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 -2000 3000 8000 13000 18000 23000 28000 33000 38000 43000 48000 2020-082020-092020-102020-112020-122021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-08 (房地产资金来源-房地产投资)累计值(亿元,左轴) (房地产资金来源-房地产投资)当月值(亿元,左轴) (房地产资金来源-房地产投资)累计同比(%,右轴) 注:A股龙头公司是万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团;H股龙头是碧桂园、融创中国、中国海外 发展等公司。

上市公司PE测算采用的归母净利润来自Wind一致预期。

资料来源:WIND,海通证券研究所 图:地产A股相对地产H股PE折溢价率图:地产A股相对地产H股PB折溢价率 行业形势-地产A股对H股溢价率继续回升 9 地产A股相对H 股PE折溢价率 地产A股相对H 股PB折溢价率 截至9月17日,龙头地产A股2021年PE为 5.47倍,龙头H股2021年PE为3.54倍。

前 者相对后者溢价54.4%。

同期,龙头地产A股2021年PB为0.90倍, 龙头地产H股2021年PB为0.57倍。

前者 相对后者溢价58.5%。

指标数据表现解读 截止9月17日,地产A股相对地产H股PE、 PB溢价率继续回升。

0 2 4 6 8 10 12 14 16 -10 0 10 20 30 40 50 60 Dec/17 Jun/18 Dec/18 Jun/19 Dec/19 Jun/20 Dec/20 Jun/21 溢价率(%,左轴) A股龙头地产公司市盈率(倍,右轴) 港股龙头地产公司市盈率(倍,右轴) 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 Dec/17 Jun/18 Dec/18 Jun/19 Dec/19 Jun/20 Dec/20 Jun/21 溢价率(%,左轴) A股龙头地产公司市净率(倍,右轴) 港股龙头地产公司市净率(倍,右轴) 图:土地购置面积、销售面积、新开工面积累计增速 行业形势-购地、新开工、销售增速回落 10 累计土地 购置增速 累计新开工 面积增速 1-8月全国累计土地购置面积同比降10.2%。

1-8月全国累计新开工面积同比降3.2%。

指标数据表现解读 1-8月,商品房销售、土地购置、新 开工增速回落。

累计销售 面积增速 1-8月全国累计销售商品房面积同比增15.9%。

资料来源:WIND,海通证券研究所 -20 0 20 40 60 80 100 120 Aug-20 Sep-20 Oct-20 Nov-20 Dec-20 Jan-21 Feb-21 Mar-21 Apr-21 May-21 Jun-21 Jul-21 Aug-21 房屋新开工面积累计同比(%)商品房销售面积累计同比(%)购置土地面积累计同比(%) 图:房屋新开工面积、施工面积、竣工面积累计增速 行业形势-新开工增速回落、竣工增速回升 11 累计新开工 面积增速 累计竣工 面积增速 1-8月全国房屋新开工面积累计降3.2%。

1-8月全国房屋竣工面积累计增加26.0%。

指标数据表现解读 2021年1-8月,新开工、施工增速回 落,竣工增速回升。

累计施工 面积增速 1-8月全国房屋施工面积累计增加8.4%。

资料来源:WIND,海通证券研究所 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 2019 -0 8 2019 -0 9 2019 -1 0 2019 -1 1 2019 -1 2 2020 -0 2 2020 -0 3 2020 -0 4 2020 -0 5 2020 -0 6 2020 -0 7 2020 -0 8 2020 -0 9 房屋新开工面积累计同比(%)房屋施工面积累计同比(%)房屋竣工面积累计同比(%) 图:百城样本住宅平均价格变动图:百城住宅价格指数变动 行业形势-房价同比增速回落,上涨城市数减少 12 百城样本住宅平 均价格变动 百城住宅价格指 数变动 8月,百城样本住宅平均价格为16152元/平; 住宅价格指数同比增加3.51%,增速比7月 下降0.3个百分点;8月,住宅价格指数环 比升0.20%。

8月,百城样本住宅价格指数环比上涨城市 数为68个,比7月减少6个;环比下跌城市 数为30个,比7月增加7个。

指标数据表现解读 8月,百城样本住宅价格指数环比增速有 所回落,上涨城市数有所减少。

资料来源:WIND,海通证券研究所 0 1 2 3 4 5 6 7 8 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 Aug-20 Oct-20 Dec-20 Feb-21 Apr-21 Jun-21 Aug-21 百城样本住宅平均价格(元/平,左轴) 百城样本价格指数同比(%,右轴) 百城样本价格指数环比(%,右轴) 0 20 40 60 80 100 Aug-20 Oct-20 Dec-20 Feb-21 Apr-21 Jun-21 Aug-21 百城住宅价格指数环比上涨城市数(个) 百城住宅价格指数环比下跌城市数(个) 图:房地产开发投资及其增速图:住宅开发投资及其增速 行业形势-房地产开发投资增速继续回落 13 房地产开发投资 累计完成额 住宅开发投资累 计完成额 1-8月,房地产开发投资累计完成额 9.81万亿元,同比上升10.9%,增速 比1-7月下降1.8个百分点。

1-8月,住宅开发投资累计完成额7.40 万亿元,同比增长13.0%,增速比1-7 月下降1.9个百分点。

指标数据表现解读 2021年1-8月,房地产开发投资累计完成 额、住宅开发投资累计完成额增速继续回落。

资料来源:WIND,海通证券研究所 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 2020-082020-102020-122021-032021-052021-07 房地产开发投资累计完成额(亿元,左轴) 房地产开发投资累计完成额同比(%,右轴) 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2020-082020-102020-122021-032021-052021-07 住宅开发投资累计完成额(亿元,左轴) 住宅开发投资完成额累计同比(%,右轴) 图:2020年来房地产和沪深300指数收益情况图:地产板块和沪深300板块的PE(TTM)情况 14 板块累计 超额收益率 板块估值 截至9月17日,房地产板块估值(PE- TTM)为9.68倍,低于行业近3年的历 史平均水平(11.1倍)。

指标数据表现解读 资料来源:WIND,海通证券研究所 行业形势-今年来板块累计超额收益小幅回落 截至9月17日,房地产板块累计收益率 -20.8%,沪深300累计收益率18.5%, 板块超额收益为-39.3个百分点,比8 月小幅回落。

截止9月17日,地产板块超额收益率相比8 月17日小幅回落。

-70 -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 31 /D e c /1 9 31 /J a n /2 0 29 /F e b /2 0 31 /M a r/ 20 30 /A p r/ 20 31 /M a y /2 0 30 /J u n /2 0 31 /J u l/ 20 31 /A u g /2 0 30 /S e p /2 0 31 /O c t/ 20 30 /N o v /2 0 31 /D e c /2 0 31 /J a n /2 1 28 /F e b /2 1 31 /M a r/ 21 30 /A p r/ 21 31 /M a y /2 1 30 /J u n /2 1 31 /J u l/ 21 31 /A u g /2 1 房地产指数收益(%,左轴) 沪深300指数收益(%,左轴) 房地产板块超额收益(%,右轴) 0 5 10 15 20 -0.4 -0.3 -0.2 -0.1 0.0 0.1 0.2 0.3溢价率(倍,左轴)房地产市盈率(倍,右轴) 沪深300市盈率(倍,右轴) 图:2021年以来各板块累计收益率情况(截至9月17日) 行业形势-今年以来板块收益率排名第24 15 2021年以来板块 收益率排名 指标数据表现解读 2021年1月以来,板块收益率在所有 行业中排名有所回升。

资料来源:WIND,海通证券研究所 2021年1月至今房地产板块在同期28个行 业板块中收益排名第24,排名相对于2021 年1-8月有所回升。

-40 -20 0 20 40 60 80 钢铁 采掘 有色 金属 化工 电气 设备 公用 事业 综合 建筑 装饰 机械 设备 汽车 电子 轻工 制造 建筑 材料 纺织 服装 交通 运输 国防 军工 银行 商业 贸易 医药 生物 计算机 通信 休闲 服务 传媒 房地产 非银 金融 农林 牧渔 食品 饮料 家用 电器 今年以来的涨跌幅(%) 注:表中上市公司EPS预测来自海通地产。

资料来源:WIND,海通证券研究所 表:A股重点覆盖地产企业估值指标(截至9月17日) 16 重点公司 市盈率 对于我们重点跟踪4家地产上市公司而言, 目前2020年平均静态市盈率5.54倍,对应 2021年平均动态市盈率5.21倍;对应2022 年平均动态市盈率4.73倍。

指标数据表现解读 本月重点上市地产公司估值有所回升。

证券代码证券简称 总市值PB (倍) EPS(元/股) PE(倍) 评级 亿元202020202021E 2022E 20202021E 2022E 000002.SZ万科A 2216.96 1.00 3.57 3.40 3.74 5.34 5.61 5.10 优于大市 600048.SH保利发展1552.52 0.96 2.42 2.56 2.69 5.36 5.07 4.82 优于大市 600383.SH金地集团472.23 0.90 2.30 2.49 2.76 4.55 4.20 3.79 优于大市 001979.SZ招商蛇口848.58 1.07 1.55 1.79 2.06 6.91 5.98 5.20 优于大市 平均 5.54 5.21 4.73 风险提示:行业面临疫情严重以及政策调控两大风险。

估值和投资-重点上市地产公司市盈率有所回升 分析师声明 涂力磊、谢 盐 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格,以勤勉的职业态度,独立、客观地出具本报告。

本报告所采用 的数据和信息均来自市场公开信息,本人不保证该等信息的准确性或完整性。

分析逻辑基于作者的职业理解,清晰准确 地反映了作者的研究观点,结论不受任何第三方的授意或影响,特此声明。

房地产研究团队: 涂力磊 SAC执业证书编号:S0850510120001 电 话:021-23219747 Email:tll5535@htsec.com 谢 盐 SAC执业证书编号:S0850511010019 电 话:021-23219436 Email:xiey@htsec.com 分析师声明和研究团队 17 信息披露和法律声明 投资评级说明 法律声明 。

本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。

在任何情况下,本报告中的信息或所表述的意 见并不构成对任何人的投资建议。

在任何情况下,本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。

本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断,本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。

在不同时期,本公司可发 出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。

市场有风险,投资需谨慎。

本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考,不构成投资建议,也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。

客户 应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。

在法律许可的情况下,海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易,还 可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。

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根据中国证监会核发的经营证券业务许可,海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。

1.投资评级的比较和评级标准: 以报告发布后的6个月内的市场表现为 比较标准,报告发布日后6个月内的公 司股价(或行业指数)的涨跌幅相对同 期市场基准指数的涨跌幅; 2.市场基准指数的比较标准: A股市场以海通综指为基准;香港市场以 恒生指数为基准;美国市场以标普500 或纳斯达克综合指数为基准。

类 别评 级说 明 股票投资评级 优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10%以上; 中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10%与10%之间; 弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10%及以下; 无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点。

行业投资评级 优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10%以上; 中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10%与10%之间; 弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10%以下。

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