房地产行业：国金证券-房地产行业：百强9月销售加速下滑，板块反弹初见端倪-211003

-1- 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率18.90 国金房地产指数3257 沪深300指数4866 上证指数3568 深证成指14309 中小板综指13374 相关报告 1.《央行表态维稳房地产市场，按揭或边际 改善-地产行业点评》，2021.9.30 2.《销售下行继续承压，民企土拍持观望态 度-地产周报》，2021.9.26 3.《静待流动性边际改善，吹响反弹号角-地 产行业点评》，2021.9.21 5.《销售继续下行，二次供地流拍率上升-地 产周报》，2021.9.12 杜昊旻分析师SAC执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 百强9月销售加速下滑，板块反弹初见端倪 行业点评 金九不再，百强房企9月销售数据同比加速下滑。

根据克而瑞数据， TOP20、TOP21-50、TOP51-100和TOP100的2021年9月单月全口径销 售金额同比增速分别为-37%、-31%、-40%和-36%（8月TOP100单月销售 金额同比下滑不到20%）；2021年1-9月累计销售金额同比增速分别为 8%、22%、15%和13%。

我们统计的32家公布2021全年销售目标的房企 中，1-9月累计销售金额占全年销售目标的比例超过3/4的只有3家，数量 占比不到10%。

央行表态维稳房地产市场，按揭将边际改善。

我们认为销售市场的持续下行 已对众多房企的正常运营产生影响，估计中央亦对此情况有所了解。

9月29 日人民银行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会上，“会议要求金 融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地 产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

”我们认为按揭的边际 改善有利于房企改善现金流，并推动后续拿地、开工的运转正常化，这样将 更有利于房地产市场健康发展。

我们预计未来将出现更多政策的边际改善。

本周广州、佛山等地的部分国有银行已开始下调房贷利率，我们预计按揭也 将有所改善。

本周二次供地继续降温，拿地较多的仍是国企。

①本周深圳、合肥完成第二 轮集中土拍，分别成交21宗和12宗地，成交金额分别为453亿和191亿 元。

深圳、合肥二次供地的流拍率为4.5%、29.4%；一次供地时流拍率均 为0%。

②深圳、合肥本次土拍整体溢价率12.24%、2.4%；而深圳一次供 地时平均溢价率达到30.9%、合肥50%地块溢价率超29%。

③深圳拿地金 额前5名均为国企，中海地产、保利集团和深铁集团位列前三，拿地成交总 价分别为127亿元、72亿元和63亿元。

本周地产板块和物业板块周涨幅表现均亮眼。

本周申万A股房地产板块涨跌 幅为+0.5%，在各板块中位列第6；港股房地产板块涨跌幅为+5.7%，在各 板块中位列第1。

本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+8.4%，恒生中国 企业指数涨跌幅为+1.4%，沪深300指数涨跌幅为+0.3%。

本周一手房和二手房销售环比均提升，同比均继续下滑。

本周（9月25日- 9月30日），40个城市商品房成交合计619万平米，周环比+44%，周同比- 27%，月度累计同比-24%，年度累计同比+19%。

本周17个城市二手房成 交合计149万平米，周环比+66%，周同比-37%，月度累计同比-41%，年 度累计同比+1%。

投资建议 地产板块，我们更看好弹性较大的民营地产公司，比如融创中国、新城控 股。

物业板块，我们看好关联房企经营稳健，自身业务拓展和整合能力强， 社区增值服务开展有方的民营物业公司，推荐金科服务，建议关注碧桂园服 务、建业新生活。

风险提示 房地产调控超预期收紧；销售毛利率恢复低于预期；增值服务发展不及预期 2863 3167 3472 3776 4080 4384 4689 20 10 09 21 01 09 21 04 09 21 07 09 国金行业沪深300 2021年10月3日 资源与环境研究中心 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 行业周报 -2- 内容目录 百强9月销售数据..........................................................................................4 行情回顾........................................................................................................5 地产行情回顾..............................................................................................5 物业行情回顾..............................................................................................5 数据跟踪........................................................................................................6 新房成交.....................................................................................................6 二手房成交..................................................................................................8 重点城市库存与去化周期...........................................................................10 地产行业政策和新闻.....................................................................................11 地产公司动态...............................................................................................12 物管行业政策和新闻.....................................................................................13 物管公司动态...............................................................................................14 行业估值......................................................................................................14 风险提示......................................................................................................16 图表目录 图表1：9月重点房企销售数据（单位：亿元） ..............................................4 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅位列第6..........................................5 图表3：WIND港股房地产板块本周涨跌幅位列第1........................................5 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名...............................................................5 图表5：本周地产个股涨跌幅末5名...............................................................5 图表6：本周恒生物管理指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅..............6 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名...............................................................6 图表8：本周物业个股涨跌幅末5名...............................................................6 图表9：40城新房成交面积及同比增速..........................................................7 图表10：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比.....................................7 图表11：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比.....................................7 图表12：40城新房成交明细（万平方米） .....................................................7 图表13：17城二手房成交面积及同比增速（周） ..........................................9 图表14：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比..............................9 图表15：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比..............................9 图表16：17城二手房成交明细（万平方米） .................................................9 图表17：12城商品房的库存和去化周期......................................................10 图表18：12城各城市能级的库存去化周期...................................................10 图表19：12个重点城市商品房库存及去化周期............................................10 行业周报 -3- 图表20：地产行业政策新闻汇总..................................................................11 图表21：上市公司动态................................................................................12 图表22：物管行业资讯................................................................................13 图表23：物管公司动态................................................................................14 图表24：A股地产PE-TTM..........................................................................14 图表25：港股地产PE-TTM .........................................................................15 图表26：港股物业PE-TTM .........................................................................15 图表27：覆盖公司估值情况.........................................................................15 行业周报 -4- 百强9月销售数据 根据克而瑞公布的数据，TOP20、TOP21-50、TOP51-100和TOP100的 2021年9月单月全口径销售金额同比增速分别为-37%、-31%、-40%和- 36%（8月TOP100销售金额同比下滑不到20%）；2021年1-9月累计销 售金额同比增速分别为8%、22%、15%和13%。

根据我们统计的32家公 布2021年销售目标的房企中，1-9月累计销售金额占全年销售目标的比例 超过3/4的只有3家，数量占比不到10%。

我们认为Q4销售市场的竞争 将更为激烈。

图表1：9月重点房企销售数据（单位：亿元） 企业简称 2021年1-9月累计金额 累计同比 2021年9月单月金额 单月同比 销售目标完成率 碧桂园6,1730% 567 -34% 71% 万科地产4,810 -2% 380 -30% 64% 融创中国4,61621% 464 -33% 72% 中国恒大4,440 -17% 53 -94% 59% 保利发展4,09211% 350 -30% 74% 中海地产2,7698% 220 -37% 70% 招商蛇口2,41327% 236 -21% 73% 绿地控股2,3026% 216 -55% 华润置地2,30020% 220 -24% 73% 金地集团2,28734% 212 -18% 82% 世茂集团2,21510% 226 -30% 67% 龙湖集团2,0198% 202 -33% 65% 绿城中国2,00276% 25828% 76% 旭辉集团1,93125% 160 -39% 62% 中国金茂1,7589% 138 -14% 70% 新城控股1,7055% 182 -24% 66% 阳光城1,5395% 21011% 70% 中南置地1,5317% 123 -48% 61% 金科集团1,4710% 160 -32% 59% 正荣集团1,15919% 101 -22% 77% 美的置业1,09030% 78 -35% 73% 雅居乐1,02114% 101 -17% 68% 奥园集团98518% 110 -9% 66% 富力地产932 -1% 105 -31% 62% 荣盛发展89321% 818% 69% 远洋集团89117% 159 -1% 59% 佳兆业* 87638% 58 -39% 67% 中骏集团82620% 75 -38% 69% 禹洲集团8044% 90 -22% 73% 宝龙地产77643% 66 -19% 74% 合景泰富76816% 53 -49% 62% 越秀地产71822% 66 -5% 64% 时代中国66912% 69 -33% 61% TOP2053,6848% 4,688 -37% top21-5027,20422% 2,403 -31% TOP51-10016,99415% 1,434 -40% TOP10097,88213% 8,524 -36% 来源：wind，国金证券研究所 注：1）去年同期数据来源为企业公告，若无公告数据，则使用克而瑞数据；2）除了佳兆业为权益销售数据，其余房企均为全口径 销售数据 行业周报 -5- 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第6；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+5.7%，在各板块中位列第1。

本周地产涨跌幅 前5名为华人置业、嘉年华国际、中国恒大、富力地产、中国金茂，涨跌 幅分别为+36.8%、+25.6%、+25%、+18.9%、+16.7%；末5名为卡森国 际、京投发展、万通发展、顺发恒业、西藏城投，涨跌幅分别为-15.7%、- 13.4%、-10.2%、-9.9%、-9.2%。

图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅位列第6 图表3：WIND港股房地产板块本周涨跌幅位列第1 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名 图表5：本周地产个股涨跌幅末5名 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+8.4%，恒生中国企业指数涨跌幅 为+1.4%，沪深300指数涨跌幅为+0.3%；物业指数对恒生中国企业指数 和沪深300的相对收益分别为+6.9%和+8%。

本周物业涨跌幅前5名为第 一服务控股、恒大物业、碧桂园服务、滨江服务、融创服务，涨跌幅分别 为+59.1%、+18.2%、+14.6%、+14.5%、+12.3%；末5名为远洋服务、 金融街物业、祈福生活服务、建发物业、南都物业，涨跌幅分别为-7.2%、 -4.4%、-3.7%、-3%、-2.2%。

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 华人置业 嘉年华国际 中国恒大 富力地产 中国金茂 -18% -16% -14% -12% -10% -8% -6% -4% -2% 0% 卡森国际 京投发展 万通发展 顺发恒业 西藏城投 行业周报 -6- 图表6：本周恒生物管理指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名 图表8：本周物业个股涨跌幅末5名 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 数据跟踪 新房成交 根据wind数据，本周（9月25日-9月30日），40个城市商品房成交合计 619万平米，周环比+44%，周同比-27%，月度累计同比-24%，年度累计 同比+19%。

其中： 一线城市：周环比+65%，周同比-35%，月度累计同比-32%，年度累 计同比+29%； 二线城市：周环比+44%，周同比-18%，月度累计同比-16%，年度累 计同比+17%； 三四线城市：周环比+11%，周同比-51%，月度累计同比-48%，年度 累计同比+19%。

-4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 2021/9/272021/9/282021/9/292021/9/302021/10/1 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 第一服务控股 恒大物业 碧桂园服务 滨江服务 融创服务 -8% -7% -6% -5% -4% -3% -2% -1% 0% 远洋服务 金融街物业 祈福生活服务 建发物业 南都物业 行业周报 -7- 图表9：40城新房成交面积及同比增速 来源：wind，国金证券研究所 图表10：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表11：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 图表12：40城新房成交明细（万平方米） 城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比 北京45.2235% 12% 115.0 -17% 1,06437% 上海38.823% -40% 153.3 -30% 1,62529% 广州39.937% -55% 114.0 -44% 1,14223% 深圳9.848% -12% 42.3 -33% 47523% 杭州38.984% 347% 129.056% 1,16252% 宁波10.38% -55% 58.1 -33% 6192% 南京19.552% 8% 77.3 -6% 1,06341% 苏州42.4229% 22% 101.6 -7% 9936% 武汉46.768% -27% 200.9 -16% 2,17367% 济南39.640% 7% 145.410% 1,24624% 青岛43.986% -11% 133.9 -21% 1,3398% 成都87.73% -5% 373.911% 2,67817% 福州10.792% -38% 33.2 -48% 45376% 厦门- - - 21.6 -44% 485105% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 100 200 300 400 500 600 700 2021/8/122021/8/192021/8/262021/9/22021/9/92021/9/162021/9/232021/9/30 40城单周成交面积（万方）周环比周同比 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 2021/8/122021/8/262021/9/92021/9/23 一线城市二线城市三四线城市 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2021/8/122021/8/262021/9/92021/9/23 一线城市二线城市三四线城市 行业周报 -8- 佛山0.050% -31% 0.0 -39% 011% 东莞8.982% -74% 34.6 -61% 446 -24% 南宁21.591% -14% 73.1 -41% 798 -18% 无锡11.3 -18% -23% 48.1 -10% 5251% 常州6.4151% -26% 20.4 -34% 271 -8% 绍兴1.0 -59% -39% 11.6 -52% 156 -18% 温州27.782% -33% 85.6 -26% 846 -5% 金华1.7 -4% -55% 16.3 -7% 20619% 惠州5.678% -75% 19.0 -59% 252 -7% 泉州0.39% -97% 2.6 -92% 86 -57% 扬州1.2 -66% -75% 7.4 -79% 212 -2% 泰州- - 0.6 -94% 10890% 镇江11.873% -38% 38.2 -49% 4916% 淮安3.1 -42% -64% 22.3 -44% 37213% 连云港11.5138% -18% 40.8 -39% 63533% 盐城- - - 5.2 -88% 273 -13% 舟山2.4154% -21% 6.4 -33% 1013% 汕头2.95% 28% 11.313% 16095% 江门2.58% -68% 8.6 -54% 15420% 清远9.261% -34% 25.5 -48% 275 -21% 莆田0.418% -90% 6.0 -55% 16717% 芜湖6.3 -3% -13% 29.5 -6% 520218% 岳阳- - 0.9 -95% 155 -16% 泰安3.925% -52% 15.8 -57% 1913% 韶关3.310% -45% 9.6 -49% 113 -21% 淮南2.6 -69% 60% 23.41323% 15494% 注：成交数据为各地房管局备案口径，可能较实际市场情况滞后。

其中芜湖更新至9月29日，韶关更新至9月24日，盐城更新至9月23日，厦门更新至9 月22日，无锡更新至9月27日，泰州更新至9月17日，岳阳更新至9月3日。

来源：wind，国金证券研究所 二手房成交 根据wind数据，本周（9月25日-9月30日），17个城市二手房成交合计 149万平米，周环比+66%，周同比-37%，月度累计同比-41%，年度累计 同比+1%。

其中： 一线城市：周环比+76%，周同比-34%，月度累计同比-42%，年度累 计同比+2%； 二线城市：周环比+64%，周同比-38%，月度累计同比-40%，年度累 计同比+1%； 三线城市：周环比+49%，周同比-49%，月度累计同比-54%，年度累 计同比+4%。

行业周报 -9- 图表13：17城二手房成交面积及同比增速（周） 来源：wind，国金证券研究所 图表14：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表15：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 图表16：17城二手房成交明细（万平方米） 城市 本周成交 周环比 周同比 月累计值 月同比 年累计值 年同比 北京39.284% -18% 126.1 -18% 1,50135% 深圳5.135% -73% 20.0 -73% 345 -51% 杭州5.324% -56% 22.8 -56% 4621% 南京18.047% -38% 71.5 -38% 741 -1% 苏州12.032% -45% 48.1 -45% 63019% 成都9.363% -27% 32.8 -27% 362 -25% 厦门0.734% -91% 14.5 -91% 38917% 南宁2.968% -60% 11.2 -60% 129 -37% 青岛10.374% -24% 36.2 -24% 49917% 佛山12.955% -46% 52.5 -46% 66113% 东莞9.3173% 11% 28.311% 206 -23% 无锡8.477% -36% 28.9 -36% 417 -14% 金华7.7142% 33% 28.633% 25029% 江门1.13% -58% 6.6 -58% 831% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2021/8/122021/8/192021/8/262021/9/22021/9/92021/9/162021/9/232021/9/30 17城单周成交面积（万方）周环比周同比 -50% -45% -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 2021/8/122021/8/262021/9/92021/9/23 一线城市二线城市三四线城市 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 2021/8/122021/8/262021/9/92021/9/23 一线城市二线城市三四线城市 行业周报 -10- 扬州2.1104% -50% 3.9 -50% 108 -12% 清远2.775% -57% 8.9 -57% 114 -17% 衢州1.716% 7% 6.97% 14561% 注：成交数据为各地房管局披露，为各地交易中心口径，可能较实际市场情况滞后。

其中佛山更新至9月5日，江门更新至9月30日，衢州更新至9月26日。

来源：wind，国金证券研究所 重点城市库存与去化周期 根据wind数据，本周12城商品房库存（可售面积）为1.15亿平米，环比 -17%，同比-16.6%。

以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为 12.1月，较上周-1.7个月，较去年同比-0.2个月。

图表17：12城商品房的库存和去化周期 图表18：12城各城市能级的库存去化周期 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 图表19：12个重点城市商品房库存及去化周期 城市 可售面积(万 方） 同比去年 同期 3个月移动日 均成交面积 （万方） 去化周期 （月） 同期增减 （月） 北京2,3763% 4.218.9 -0.57 上海- - 5.8 - -3.86 广州1,95126% 3.419.08.54 深圳6857% 1.614.01.84 杭州904 -18% 3.97.7 -5.09 南京- - 2.2 - -23.85 苏州1,56611% 3.216.21.64 福州1,4199% 1.530.52.17 南宁1,014 2.612.912.90 泉州- - 0.1 - -23.07 温州1,151 -2% 2.615.03.46 莆田425 -26% 0.432.50.15 - 5 10 15 20 25 30 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2018/2/32019/2/32020/2/32021/2/3 商品房销售面积（万方/日）商品房去化周期（月） 0 5 10 15 20 25 30 2018-022018-102019-062020-022020-102021-06 一线城市去化周期（月）二线城市去化周期（月） 行业周报 -11- 注：成交数据为各地房管局备案口径，可能较实际市场情况滞后。

其中广州可售面积更新至9月5日，深圳、杭 州、苏州、南宁可售面积更新至9月4日， 来源：wind，国金证券研究所 地产行业政策和新闻 图表20：地产行业政策新闻汇总 时间城市/机构内容 2021/9/26北京 北京市政府印发的《北京培育建设国际消费中心城市实施方案(2021—2025年)》通知明确，加强新建住 宅小区配套商业服务设施规划、建设、使用管理，按标准配齐商业服务设施，根据街区商业配置指标设置 商业服务网点。

2021/9/26广州 广州市住房和城乡建设局发布公告，公开征求《广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局关于城 市更新旧村庄全面改造项目政策性住房和中小户型租赁住房配置的意见（征求意见稿）》公众意见。

意见 明确8区改造项目融资地块保障性住房和人才公寓等政策性住房的建筑面积占融资地块住宅建筑面积的配 置比例。

2021/9/27央行官网 9月27日，央行官网显示，央行货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日在北京召开。

会议指 出，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益；增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供 应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。

2021/9/27深圳 深圳市地方金融监督管理局等六部门联合发布的《关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通 知》对竞买企业与金融机构提出若干点要求，明确资金不得违规用于购地。

2021/9/27广州 9月26日，广州第二批集中供地正式拉开大幕，首日24宗地块中流拍8宗，成功出让的16宗地块共收 入482亿元出让金，整体溢价率为1%；成交地块大多为底价或低溢价成交，其中11宗地块底价成交，仅 5宗出现溢价。

2021/9/27杭州 截至9月26日，杭州市第二批集中供地的10宗竞品质地块全部流拍；此前，杭州于7月开始第二批集中 出让地块挂牌，其中21宗为普通涉宅地，10宗为竞品质地块，这是杭州土地出让第一次出现“竞品质” 模式。

2021/9/27杭州 9月24日，杭州市规划和自然资源局发布《关于杭规划资源告[2021]R001号、杭规划资源告[2021]R002 号公告相关情况说明信息》，明确竞买人的购地资金（含竞买保证金、出让价款）来源途径和房地产开发 资质认定。

2021/9/28深圳 近日，深圳市地方金融监督管理局等六部门发布《关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通 知》。

《通知》指出，经审查发现违反购地资金监管要求的企业，将取消其竞得资格、没收竞买保证金不 予退还，1年内禁止该企业参加我市国有建设用地竞买活动，并及时向社会公开处理结果。

2021/9/28深圳 深圳开启第二轮集中供地，共出让22宗地块，包括前海深港现代服务业合作区1宗、南山区1宗、龙华 区4宗、宝安区4宗、光明区5宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕特别合作区1宗，总出让面积83.38 万平，总起始价421.98亿元。

2021/9/28广州 9月26-27日，广州市共推出48宗涉宅用地，合计起拍金额1124亿元，结果共成交23宗，合计成交金 额569.4亿元，成交总建面357.4万㎡；流拍25宗，流拍率高达52.1%。

2021/9/28海口 海口市住建局和海口市市场监管局联合下发《关于规范房地产销售宣传的通知》(以下简称《通知》)，就 规范海口市房地产销售宣传、防止以学区房等名义炒作房价作出规定，明确房地产中介机构在居间代理买 卖过程中不得以学区房名义挂牌二手房。

2021/9/29沈阳 辽宁省沈阳市人力资源和社会保障局发布的《高校毕业生和高新技术企业人才首次购房补贴实施细则（新 修订）》通知显示，博士毕业生补贴由6万元提高到7万元，硕士毕业生补贴由3万元提高到4万元，本 科毕业生和技师补贴由1万元提高到2万元，并明确对可享受一次性购房补贴的人才要求。

2021/9/29 央行、银保 监会 9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。

会议强调，金融部门要认真贯彻落实 党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续落实好房地产长效机制，加快完 善住房租赁金融政策体系。

会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共 同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

2021/9/30杭州 近日，杭州住保房管局起草的《杭州市加快发展保障性租赁住房实施方案》（简称《实施方案》），在杭 州市政府网站正式开始公开征求意见。

《实施方案》明确，“十四五”期间，杭州年度租赁住房用地供应 面积占出让住宅用地供应面积的比例达到10%以上，新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数的比例 力争达到30%以上。

在租金标准方面，《实施方案》要求，保障性租赁住房租金标准应按不高于同地段同 品质市场租赁住房评估租金90%执行。

行业周报 -12- 2021/9/30住建部 住建部专项课题《绿色住宅宜居设计建设技术研究》开题交流会暨团体标准《绿色宜居住宅标准》启动会 在北京召开。

会议提出：推动绿色建设提高住宅品质的重要性；研究针对宜居问题，住房质量与功能问题 提出技术体系支撑；进入十四五，面对未来可持续发展的新趋势，推动绿色发展，加快发展方式绿色转 型，成为行业发展的必然。

2021/9/30北京 根据《北京房地产中介行业协会团体标准管理办法》有关规定，现批准发布《房地产经纪线上服务规 范》，本标准规定了房地产经纪线上服务领域的术语和定义、基本要求、服务流程、投诉及处理要求、服 务质量管理。

自2021年12月1日起实施。

2021/10/1南昌 近日，南昌市自然资源局发布了关于印发《南昌市“限房价、限地价”出让住宅用地使用权交易规则（试 行）》的通知。

《通知》指出，“限房价、限地价”住宅用地在出让方案中一并明确房屋销售价格上限和 土地竞价上限。

采取“网上拍卖+随机摇号”复合交易模式组织出让,当“网上拍卖”最高报价超过竞价上 限时,通过随机摇号方式确定竞得入选人。

来源：各地政府网站，国金证券研究所 地产公司动态 图表21：上市公司动态 公司名称 公告时间 类型 内容 滨江集团2021/9/27经营公告 2021年9月24日，公司子公司杭州缤楚、杭州缤彤和杭州滨渝分别以16.3亿元、9.2亿元 和6.9亿元竞得东义路以北、歌山路以西拟出让地块3地块，东义路以北、歌山路以西拟出 让地块4地块和东义路以北、八华路以东拟出让地块5地块的国有建设用地使用权。

中国武夷2021/9/27经营公告 2021年9月24日，中国武夷实业股份有限公司以5.06亿元价格（折合楼面地价为5,008元 /㎡)竞得宁德福鼎编号2021-P008地块的国有土地使用权。

金隅集团2021/9/28经营公告 北京金隅近日通过挂牌方式竞得南京市江宁区秣陵街道汉侯路以北、玉麟路以西，编号为 NO.2021G88地块的国有建设用地使用权，总土地面积为6.9万平方米，地上计容建筑面积 13.8万平方米，成交总价为28.1亿元。

土地用途为居住用地。

朗诗地产2021/9/27股东增持 控股股东田先生于2021年8月30日至2021年9月24日增持2,145万股，合计金额964 万港元。

绿城中国2021/9/27财务资助为支持网筑集团的成长及发展，本集团提供若干有关网筑集团的财务资助。

融信中国2021/9/29债券回购回购部分于2022年到期之10.5%优先票据。

阳光城2021/9/29债券回购 截至本公告日，公司已于公开市场回购2024年4月15日到期的境外债券，回购本金合计 500万美元，回购2025年2月17日到期的境外债券，回购本金合计300万美元。

禹洲集团2021/9/27债券赎回 于2021年9月27日，发行人已按其尚未偿还本金额合共人民币20亿元连同其各自累计至 到期日的利息悉数赎回两项境内债券。

招商蛇口2021/9/27债券融资 2021年9月22日，公司成功发行了2021年度第七期超短期融资券，期限为180日，实际 发行总额为15亿元。

中国海外发展 2021/9/28债券回售 “18中海01”本次回售申报期有效回售申报数量3,406万张，回售金额为人民币34亿元，剩 余未回售债券数量为93.9万张。

新湖中宝2021/9/30债券发行 2021年9月28日，Xinhu(BVI)2018HoldingCompanyLimited完成在境外发行总额2.5亿美 元的债券。

票面年利率为11%，期限为36个月。

招商蛇口2021/9/28融资担保 公司为重庆致远向工商银行南岸支行申请的授信项下的债务提供连带责任保证，担保本金金 额不超过人民币1.7亿元，保证期间为担保书生效之日起至债务到期日另加三年止。

招商蛇口2021/9/28融资担保 上海招商置业有限公司拟按24.5%的持股比例为平湖恒璟向招商银行股份有限公司嘉兴平湖 支行申请的融资提供连带责任保证，担保本金金额不超过0.5亿元。

招商蛇口2021/9/28融资担保 广州招商房地产有限公司拟按25%的持股比例为佛山美璟向佛山建行申请的融资提供连带责 任保证，担保本金金额不超过3.8亿元，担保期限自保证合同生效之日起至债务履行期限届 满之日后三年止。

滨江集团2021/9/29融资担保 滨欣公司拟向兴业银行股份有限公司杭州分行申请2亿元的融资，董事会同意公司为滨欣公 司本次融资提供连带责任保证担保，担保金额为2亿元。

阳光城2021/9/29融资担保公司为太仓万鑫房地产提供0.66亿元最高额连带责任担保，太仓万鑫房地产为公司提供反担保。

中南建设2021/9/29融资担保截至本公告日，公司及控股子公司对外担保余额为691.1亿元，占公司最近一期经审计归属 上市公司股东的股东权益的240.80%。

行业周报 -13- 富力地产2021/9/27票据赎回公司已成功支付于到期日2021年票据所有尚未偿还之本金总额2亿美元。

融创中国2021/9/27票据购回截至本公告日期，公司已于公开市场回购本金总额3,360万美元的2024年2月票据。

中梁控股2021/9/27票据购回 在2021年9月17-27日期间：本集团于公开市场购买2021年11月票据累计本金总额达 700万美元，占2021年11月票据初始发行本金总额约3.5%。

本集团于公开市场购买2022 年1月票据累计本金总额达200万美元，占2022年1月票据初始发行本金总额约0.8%。

佳源国际2021/9/29票据发行 2024年到期的1亿美元11.0%优先票据（将与于2021年5月17日发行的2024年到期的 1.3亿美元11.0%优先票据合并及组成单一类别）。

合生创展2021/9/27股份购回公司回购37.7万股，合计金额999.9万港元。

佳兆业集团2021/9/27股份购入 于2021年9月16-20日期间，大昌投资有限公司及郭英成先生的家族于市场上以平均价每 股1.98港元购入合共414.2万股公司股份。

中国恒大2021/9/29股权出售 公司一家全资子公司作为转让方,与受让方签订协议，将其持有盛京银行17.5亿的非流通内 资股，占盛京银行已发行股份的19.93%转让予受让方。

金融街2021/9/30重大交易 2021年9月26日，公司转让德胜公司100%股权及债权给凯龙公司，转让价格为15.75亿元。

广宇发展2021/9/28关联交易 公司控股子公司杭州千岛湖拟向公司关联方英大资管申请贷款额度6亿元，期限不超过5 年，利率不超过4.75%。

本次关联交易总额不超过7.425亿元（其中，应支付的利息不超过 1.4亿元）。

特发服务2021/9/28关联交易 公司拟与深圳市特发衡佳房地产投资有限公司签订协议，约定物业费用结算事项，经统计， 物业管理费金额合计702万元（含税）。

中国铁建2021/9/28重大交易公司中标五大重大项目，项目金额合计632.8亿人民币。

龙湖集团2021/9/29重大交易 公司之间接全资附属公司保裕作为买方有条件的同意收购且GIL作为卖方有条件地同意出售 百佑科技的出售股份，占百佑科技总股本的100%，代价约为人民币10.8亿元。

龙湖集团2021/9/29重大交易 公司之间接全资附属公司椿山万树取得对重庆佑佑100%股权控制，总代价约为人民币7.1 亿元. 龙湖集团2021/9/29重大交易 公司之间接全资附属公司东冠作为买方有条件的同意收购且丰桦有限作为卖方有条件地同意 出售重庆汀谷的出售股份，占重庆汀谷总股本的100%，代价 约为人民币3.8亿元。

来源：公司公告，国金证券研究所 物管行业政策和新闻 图表22：物管行业资讯 时间 城市/机构 内容 2021/9/27上海市房管局 9月27日，上海市房屋管理局制定了《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》，明确规 定建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出 租；将自2021年10月1日起施行，有效期至2026年6月30日。

2021/9/27中国物业管理协会 2021年9月25日，住房和城乡建设部副部长黄艳在“2020/2021中国城市规划年会暨2021中国 城市规划学术季”上以“统筹城市规划建设管理提高城市治理水平”为主题，分享了统筹城市规划建 设管理的政策举措。

其中内容要点包括了如何通过实施城市更新行动推动城市高质量发展；如何 统筹城市发展和安全以提升城市安全韧性；如何打通城市管理“最后一公里”以实现社区人居环境共 建共治共享。

2021/9/28广西 广西组织对城市背街小巷进行专项调查，摸清城市现存背街小巷的数量、分布及现状，为推动城 市更新、改善城市面貌、提升人民群众生活品质提供科学决策依据；未来广西将对城市背街小巷 进行改造，补齐基础设施和公共服务设施短板，完善城市“里子”。

2021/9/29深圳市 深圳市商业住房贷款转公积金贷款（以下简称商转公）线上办理业务于9月28日正式上线，这是 全国首个商转公线上办理服务。

该项服务首批落地银行为交通银行。

未来将视交通银行运行情 况，完善业务后再推行到其他9家公积金贷款受托银行。

2021/9/30湖北 近日，湖北省住房和城乡建设厅集中公布了15家违法违规房地产开发、住房租赁、房地产中介、 物业服务企业名单。

湖北省将按照《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩 序的通知》要求，持续开展房地产市场整治，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业 服务等突出问题。

行业周报 -14- 2021/10/1宜春 《宜春市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）共八章、六十四条，由江西省第十三届人民 代表大会常务委员会第三十一次会议于2021年7月28日批准，将于今年10月1日起正式实 施。

《条例》构建党建引领物业管理工作格局；确立了物业管理委员会制度；规定未实行物业管 理的可以由街道、乡镇牵头组建物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责，推动小区规 范管理；加强业主委员会的建设。

来源：wind，观点地产网 物管公司动态 图表23：物管公司动态 公司名称 公告时间 类型 内容 融创服务2021/9/27股份购回公司回购100万股，合计金额1,381.7万港元。

新城悦服务2021/9/27股份购回公司回购5.9万股，合计金额86.6万港元。

鑫苑服务2021/9/27关联交易 公司与鑫苑地产控股于2021年9月27日订立物业独家销售合作协议，鑫苑置业集团同 意指定本集团作为合作期限内指定物业的独家销售合作方。

本集团须向鑫苑置业集团分 期支付人民币1.9亿元作为保证金。

碧桂园服务2021/9/28重大交易 于2021年9月28日，碧桂园物业香港与彩生活服务签订股权转让协议，同意收购目标 公司100%股权。

新城悦服务2021/9/28股份购回公司回购24万股，合计金额387.4万港元。

彩生活2021/9/29重大交易 公司的股份已自2021年9月29日上午九时正起于香港联合交易所有限公司短暂停止买 卖，以待刊发有关公司的一项建议非常重大出售交易之公告。

新城悦服务2021/9/29股份购回公司回购16万股，合计金额261.7万港元。

新城悦服务2021/9/30股份购回公司回购16万股，合计金额204.9万港元。

旭辉永升服务2021/9/30重大交易 于2021年9月30日，永升海南与卖方、个人保证人、剩馀股东及目标公司订立协议， 据此，永升海南有条件同意收购，而卖方有条件同意出售销售权益（即于目标公司的 51%股权），现金代价为人民币5,819万元，可予调整。

南都物业2021/10/1财务资助 鉴于随着公司规模逐步扩大，南都物业终止与赛丽地产共同投资建设总部办公楼的合作 关系，不再进行部分债权转为增资，公司将收回向项目公司提供的财务资助本金及利息 费用。

来源：公司公告，国金证券研究所 行业估值 图表24：A股地产PE-TTM 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 16 /7 /1 20 17 /1 /1 20 17 /7 /1 20 18 /1 /1 20 18 /7 /1 20 19 /1 /1 20 19 /7 /1 20 20 /1 /1 20 20 /7 /1 20 21 /1 /1 20 21 /7 /1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV 行业周报 -15- 来源：wind，国金证券研究所 图表25：港股地产PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表26：港股物业PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表27：覆盖公司估值情况 公司 代码 评级 市值 EPSPE 归母净利润 归母净利润增速 （亿元） （亿元） 2020A 2021E 2020A 2021E 2020A 2021 E 2020A 2021E 万科A 000002.SZ买入2,4103.572.75.85.24154637.5% 11.4% 保利地产600048.SH买入1,6792.422.715.85.22893243.5% 12.0% 招商蛇口001979.SZ买入1,0251.461.698.37.7123134 -23.6% 9.2% 建发国际1908.HK买入1591.752.537.25.0223235.1% 44.2% 龙光集团3380.HK买入3742.342.843.42.411115736.7% 41.2% 金科服务9666.HK买入2381.72.621.414.211.116.868.5% 80.2% 华润万象生活1209.HK增持8220.360.64126.558.76.514.076.7% 116.3% 平均值 9581.92.225.514.0139.7163.029.2% 44.9% 中位值 8221.82.67.25.2111.0134.035.1% 41.2% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2021年10月1日；2）预测数据为国金预测 0 2 4 6 8 10 12 14 16 20 16 /7 /1 20 17 /1 /1 20 17 /7 /1 20 18 /1 /1 20 18 /7 /1 20 19 /1 /1 20 19 /7 /1 20 20 /1 /1 20 20 /7 /1 20 21 /1 /1 20 21 /7 /1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV 0 10 20 30 40 50 60 2 01 6 /7 /1 20 17 /1 /1 20 17 /7 /1 20 18 /1 /1 20 18 /7 /1 20 19 /1 /1 20 19 /7 /1 20 20 /1 /1 20 20 /7 /1 20 21 /1 /1 20 21 /7 /1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV 行业周报 -16- 风险提示 房地产行业政策调控超预期。

销售毛利率恢复低于预期。

增值服务发展不及预期。

行业周报 -17- 公司投资评级的说明： 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在15%以上； 增持：预期未来6－12个月内上涨幅度在5%－15%； 中性：预期未来6－12个月内变动幅度在-5%－5%； 减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级的说明： 买入：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上； 增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%－15%； 中性：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%； 减持：预期未来3－6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。

行业周报 -18- 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。

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